Es kommt vor, dass sich der Verlauf eines Bauvorhabens ganz anders entwickelt, als dies bei Vertragsabschluss vorherzusehen und gewünscht war. Dann steht für beide Parteien die Möglichkeit einer Kündigung des Bauvertrags im Raum. Wie das funktioniert und wer dabei was zu beachten hat, steht hier.
Die Gründe für einen Kündigungswunsch des Bauvertrags können vielschichtig sein, zum Beispiel ausbleibende Zahlungen durch den Bauherrn oder sonstige Störungen im Bauablauf sein. Oftmals bestehen nach Baubeginn unterschiedliche Meinungen über bestimmte Sachverhalte, oder der Auftraggeber ist mit der Leistung des Auftragnehmers schlichtweg unzufrieden. Bei privaten Bauvorhaben stimmt mitunter auch die Chemie zwischen Baufamilien und Baufirmen nicht, was den Wunsch der Kündigung befeuert.
Die freie Kündigung
Aufgrund dieses häufig subjektiven Empfindens kann der Bauherr jedoch nicht einfach vom Hausbauvertrag zurücktreten. In diesem Fall bleibt dem Auftraggeber des Hausbaus lediglich das Recht, den Bauvertrag jederzeit in Form der freien Kündigung zu beenden. Die ist eine Besonderheit im Werkvertragsrecht, die in §649 BGB geregelt ist. Bauherren sind hierbei nicht verpflichtet, einen Grund anzugeben. Kündigt der Auftraggeber ohne wichtigen Grund, ist der Unternehmer jedoch berechtigt, die (volle) vereinbarte Vergütung zu verlangen; er muss sich nur dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrages an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt (im Rahmen eines kündigungsbedingten Ersatzauftrags) oder zu erwerben böswillig unterlässt. Es wird gesetzlich vermutet, dass danach dem Unternehmer 5 % der vereinbarten Vergütung zustehen, die auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung entfällt. Der Vertrag kann auch 10 % der Bausumme als Vergütung des Auftragnehmers beinhalten, was deutsche Gerichte in der Vergangenheit bereits als zulässig angesehen haben.
Bei einer veranschlagten Bausumme von 200.000 Euro müssen Baufamilien so bis zu 20.000 Euro als Vergütung an den Bauunternehmer abführen. Hinzu kommen mögliche Kosten für einen Anwalt oder eine Anwältin. Deren Hinzuziehung ist zwar nicht vorgeschrieben, aufgrund der zahlreichen Fallstricke im Baurecht jedoch dringend anzuraten. Hintergrund dieser Regelung ist, dass es nach dem gesetzlichen Leitbild des Werkvertragsrechts im alleinigen Interesse des Bestellers liegt, ob er das Werk fertigstellen lassen will. Demzufolge hat er die Möglichkeit, den Vertrag einseitig zu beenden.
Sollte es zu einer freien Kündigung des Auftraggebers kommen, muss der Unternehmer eine für den Auftraggeber nachvollziehbare Kalkulation vorlegen. Auch wenn diese geforderte Transparenz gerade bei der Vielzahl der möglichen Vertragsvarianten im Baurecht oftmals für große Schwierigkeiten sorgt, so ist es doch verständlich, dass der Gesetzgeber an dem besonderen Schutz des § 649 BGB festgehalten hat. Den verschiedenen Interessen der Parteien wird somit bestmöglich Rechnung getragen. Wichtig: Eine freie Kündigung muss stets schriftlich erfolgen, allerdings gibt es speziell bei Bauverträgen eine Besonderheit respektive Präzisierung: Die Kündigung ist ausdrücklich in Schriftform zu erklären, als als Brief/Einschreiben. Eine Kündigung lediglich per E-Mail ist nicht ausreichend! Im Gegensatz zum Auftraggeber hat der Auftragnehmer kein Recht auf eine freie Kündigung.
Auftretende Mängel
Auch das Auftreten von Mängeln kann ein Grund zur Kündigung des Vertrags sein. Während für Verträge nach VOB ein erweitertes Kündigungsrecht für Auftraggeber gelten kann, müssen private Hausbauer dem Bauunternehmer Gelegenheit geben, den Mangel zu beseitigen. Erst wenn eine angemessene Frist zur Nacherfüllung verstrichen ist, kann der Auftraggeber nach § 323 BGB vom Hausbauvertrag zurücktreten.
Die außerordentliche Kündigung
Eine außerordentliche Kündigung des Bauvertrags ist dann möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Eine Kündigungsfrist ist in diesem Falle nicht einzuhalten. Ein wichtiger Grund ist dann gegeben, wenn dem kündigenden Vertragspartner eine Fortsetzung des Vertrags bis zur Fertigstellung des Baus nicht zuzumuten ist. Als wichtiger Grund können beispielsweise Verstöße gegen den Vertragsinhalt, Drohungen oder auch Täuschungen durch den Auftragnehmer infrage kommen. In diesem Fall ist lediglich die Vergütung der erbrachten Leistungen fällig. Auch wenn die Kündigungsgründe in der Kündigungserklärung nicht angegeben werden müssen, empfiehlt es sich dennoch, eine detaillierte Dokumentation des Sachverhalts, der zur Kündigung führen soll, vorzunehmen, um in einen späteren Prozess nicht in Darlegung unter Beweisnöte zu geraten.
Wichtiger Hinweis: Grundsätzlich muss eine Abmahnerfordernis oder der Ablauf einer Abhilfefrist vorliegen, um eine wirksame Kündigung auszusprechen.
Verbraucher haben ein Widerrufsrecht von bis zu einem Jahr
Gerade bei Leistungen für Einfamilienhäuser stellt sich das Problem, dass dies sogenannte Verbraucherbauverträge sein können, für die es ein Widerrufsrecht des Verbrauchers gibt. Ganz grob sagt das, dass dem Verbraucher bei Vertragsabschlüssen unter bestimmten Umständen das Recht zusteht, den Vertrag zu widerrufen. Auch dies muss ein Ausbauunternehmer bei seiner Vertragsgestaltung und etwaigen Belehrungen seines Auftraggebers unbedingt beachten, um nicht die wirtschaftlich erfolgreiche Durchführung des Vertrages in Gefahr zu bringen.
Vom Widerrufsrecht betroffen sind auch Verträge, die außerhalb von Geschäftsräumen abgeschlossen werden, etwa auf Messen, oder aber wenn der Verbraucher die Vertragsunterzeichnung zu Hause vornimmt und dem Unternehmer die Vertragsannahme dann zuschickt. Tückisch ist hier vor allem, dass ein Widerrufsrecht ohne eine Belehrung durch den Bauunternehmer bis zu einem Jahr lang erklärt werden kann. Innerhalb dieses Jahres ist die Leistung aber in der Regel ausgeführt.
Hat der Verbraucher die ausgeführten Leistungen nicht bezahlt, entfällt durch einen fristgerechten Widerspruch erst einmal die Zahlungspflicht des Verbrauchers. Natürlich muss er die erhaltenen Leistungen zurückgegeben. Oft ist eine solche Rückgabe aber gar nicht möglich. So kann eine Baugrube nicht zurückgegeben werden oder eine eingebaute Trockenbauwand kann man nicht einfach entfernen und dem Bauunternehmer wieder aushändigen. In diesen Fällen kommt es zu einem sogenannten Wertersatz. Diesen muss der Verbraucher an den Unternehmer zahlen. Die Höhe dieses Wertersatzes ist aber nur schwer festzustellen und eigentlich immer niedriger als der vereinbarte Werklohn.
