Die Miet- und Kaufpreise für Immobilien in den Großstädten sind unbezahlbar, eine Trendwende ist nicht abzusehen. Einige Planer und Wohnungsunternehmen setzen auf Nachverdichtung durch Aufstockung und die Bebauung von städtischen Brachen und Grünanlagen. Die Meschen allerdings ziehen zunehmend ins Umland, was die Probleme allerdings nur verlagert.
In vielen deutschen Großstädten und den meisten Ballungsräumen sind bezahlbare Wohnungen Mangelware, auch bei den Baufertigstellungen geht es nicht so recht voran. Der ungebrochen hohe Zuzug respektive die ungebrochen hohe Zuzugswilligkeit vor allem junger Menschen in die Städte sorgen bei stagnierendem Angebot für ein Mietpreisniveau, das selbst die gutverdienende städtische Mittelschicht vor Probleme stellt.
Insgesamt ist die Zuwanderung aus dem Ausland zwar zurückgegangen, doch nach allen Prognosen wird weiterhin mit einer stabilen Bevölkerungsentwicklung in Deutschland zu rechnen sein. Auch die fortschreitende Akademisierung der Gesellschaft sorgt dafür, dass junge Studierende auch weiterhin in die Städte und Großstädte streben.
Als Konsequenz aus den hohen Mietpreisen zeichnet sich ab, dass das Umland im Einzugsgebiet von Großstädten attraktiver und damit miet- und kaufpreistechnisch teurer wird. Die Sehnsucht nach bezahlbarem Wohnraum mit eigenem Garten oder mit direktem Zugang zur Natur macht sich vor allem bei Familien mit Kindern oder Paaren, die sich in der Familienplanung befinden, bemerkbar.
Für ihren Traum vom Haus mit großem Garten sind Arbeitnehmer zudem öfter bereit, einen längeren Arbeitsweg zum Job in der Stadt zu akzeptieren. Mittlerweile nimmt nach einer aktuellen Online-Umfrage der Von Poll Immobilien der Großteil der Käufer (55,2 Prozent) eine Pendelzeit von circa einer Stunde auf sich (Stand 2021).
Zum Vergleich: Vor der Corona-Krise waren lediglich 27,6 Prozent der Kaufinteressenten bereit, circa eine Stunde zu pendeln.
Am Beispiel Berlin lässt sich diese Entwicklung gut nachvollziehen: In den letzten Jahren war hier eine Konzentration der Abwanderung entlang der Wachstumsachsen wie der Autobahnen Richtung Leipzig (A9) und Dresden (A13) sowie nach Norden entlang der B96 zu sehen.
Jetzt beginnt sich im Umland die bislang auffälligste Lücke zu schließen: Deuteten die Kreisprognosen für den Landkreis Oder-Spree bislang auf einen eher überschaubaren Zuzug, ist mit der Ansiedlung von Tesla nun ein großer Einfluss genau in einem bislang wenig wachsenden Teil des Berliner Umlandes feststellbar.
Die zunehmende „Diffusion“ der Menschen aus den Städten ins Umland bergen naturgemäß Vor- und Nachteile: Die Wanderungsbewegung stärkt die Regionen außerhalb der großen Ballungsräume in demografischer, wirtschaftlicher und infrastruktureller Hinsicht und entlastet damit zunächst die Großstädte. Allerdings geht die Rechnung nur dann auf, wenn es den Kommunen gelingt, sich verkehrstechnisch besser an die Städte anzubinden, um einen erhöhten Autoverkehr zu verhindern. Auch ist ein großflächiges schnelles Internet unabdingbar, um den Familien zumindest tageweise die Möglichkeit des reibungslosen Home Office zu ermöglichen.
Auswirkungen der Corona-Pandemie
Die Corona-Pandemie hat dem schon laufenden Trend der Abwanderung aus Stadtzentren in das jeweilige Umland nochmal einen starken Schub gegeben. Das Ifo Institut und das Immobilienportal immowelt haben mehr als 18.000 Personen in Deutschland befragt. Demnach planten 10 Prozent der Befragten aus Großstädten (Stand Herbst 2022) in den kommenden zwölf Monaten die Großstadt zu verlassen. Knapp die Hälfte (46 Prozent) aller Befragten mit kurzfristigen Umzugsplänen gab an, dass die Corona-Pandemie ihre Entscheidung beeinflusst habe.
Meistgenannte Umzugsziele sind kleinere Großstädte mit 100.000-500.000 Einwohnern und suburbane Räume im Speckgürtel der Großstädte. Der ländliche Raum spielt dagegen nur eine untergeordnete Rolle. Hauptgrund für den Wunsch nach einem Zuhause im Grünen war für viele Befragte, dass sie in Zukunft weniger Kompromisse bei den eigenen Wohnverhältnissen machen wollen, weil sie aufgrund der Pandemie mehr Zeit zu Hause verbringen.
In Zeiten des Lockdowns war und ist der eigene Garten oder zumindest eine eigene Terrasse Gold wert, wenn es darum geht, die Zeit der Isolation ohne psychische Nebenwirkungen zu überstehen oder einfach nur den Kindern Bewegungsraum zu bieten.
Die Zeit der Pandemie hat zudem - neben allen negativen Auswirkungen - gezeigt, dass eine tägliche Präsenz bei der Arbeitsstelle nicht mehr zwingend nötig ist. Videokonferenzen haben sich auf breiter Basis als effiziente Alternative zu Präsenz-Meetings herauskristallisiert. Auch wissen Arbeitnehmer wie Arbeitgeber das Home Office mittlerweile zu schätzen, da für die Arbeitnehmer das zeitaufwändige und stressige Pendeln entfällt.
Neue Arbeitswelt auf dem Land
Einen relativ neuen Trend beleuchtet eine Studie der Bertelsmann-Stiftung vom November 2020, die mit „Coworking-Spaces auf dem Land – Chance für eine positive Strukturentwicklung“ überschrieben ist. Unter Coworking-Spaces versteht man große Büros, in denen sich Freiberufler und Einzelunternehmer tage- wochen- oder auch monatsweise einen einzelnen Schreibtisch mit kompletter technischer Infrastruktur mieten kann. Coworking auf dem Land gilt als gut für Umwelt, Regionalentwicklung, Fachkräftesicherung und die persönliche Work-Life-Balance.
Außerdem könnte das Aussterben von Kleinstädten und Dörfern wegen des Wegzugs von Arbeitskräften gestoppt, bestenfalls sogar das Wiederaufleben von Infrastruktur gestärkt werden. Der größte Kostenfaktor bei diesem Arbeits-Platz-Modell sind weder die Mieten noch die technische Ausstattung, sondern der Community-Manager. Im Idealfall ist der IT-Hilfe, Kaffee-Bereiter und Seelsorger. Um ihn aus den Mieten der Coworker bezahlen zu können, müssen die zur Verfügung gestellten Büroflächen eine gewisse Größe, 800 Quadratmeter gelten als das Minimum. Je näher die Coworking-Spaces an die Metropolen heranrücken, desto größer werden sie, das geht auch mal bis zu 2.000 Quadratmetern.
Sollten sich solche Arbeitsmodelle durchsetzen, wird auch der Druck auf die Verantwortlichen zunehmen, den Breitbandausbau für schnelles Internet zügiger als bisher voranzubringen. Dann wird es mittelfristig wohl keinen vernünftigen Grund dafür geben, unbedingt in einer Großstadt leben zu wollen.
