Sanierungen an Altbauten sind alltägliche Aufgaben. In vielen Fällen haben die Eigentümer und Bewohner ein Interesse an der Verbesserung der Bausubstanz sowie der Energieeffizienz. Mittlerweile gibt es jedoch auch verschiedene Sanierungspflichten. Diese sind gesetzlich vorgeschrieben und greifen unter bestimmten Bedingungen. Welche Sanierungspflichten bei Altbauten bestehen und müssen berücksichtigt werden?

Das Gebäudeenergiegesetz und seine Vorgaben zur Gebäudesanierung

Seit dem 1. November 2020 ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft. Es hat das Energieeinspargesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) sowie das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) ersetzt und zusammengeführt.

Das GEG legt die Regeln für die Sanierung von Bestandsgebäuden fest. Ein wichtiger Punkt betrifft die Heizungsanlagen. Hier ist für alle Heizkessel, die mit flüssigem oder gasförmigem Brennstoff betrieben werden, ein maximales Alter von 30 Jahren festgelegt worden. Dementsprechend gilt für alle Gas- und Ölheizungen, die dieses Alter überschreiten, eine Austauschpflicht. Ausnahmen bestehen nur für Heizkessel mit weniger als vier oder mehr als 400 Kilowatt Leistung sowie für Niedertemperatur-Heizkessel und Brennwertkessel.

Am 1. Januar 2026 hat sich die Gesetzgebung bezüglich der Öl- und Gasheizkessel nochmals verändert. Das geplante Verbot für den Einbau neuer Heizungen mit fossilen Energiequellen ist gekippt. Jedoch gilt eine Übergangsphase für jede neue Gas- oder Ölheizung. Diese Phase läuft in Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern bis Ende Juni 2026. In allen anderen kleineren Gemeinden läuft die Übergangsphase erst Ende Juni 2028 aus. Nach dem Ende der Übergangsphase gilt die 65-Prozent-Regel für Heizungsanlagen. Das bedeutet, dass grundsätzlich jede Heizungslösung mindestens 65 Prozent Erneuerbare Energien nutzen muss.

Während dieser Übergangsphase muss eine verpflichtende Beratung vor der Installation stattfinden, wenn die Sanierung mit einer solchen Heizungslösung geplant ist. Hierbei geht es um die konkreten Auswirkungen der lokalen Wärmeplanung auf die eigene Heizungsanlage sowie um die Wirtschaftlichkeit der geplanten Heizungslösung. Das betrifft steigende Energiekosten, unter anderem durch die CO2-Steuer, die zukünftig weiter angehoben wird. Auch muss die Beratung potenzielle Versorgungslücken der Zukunft thematisieren, die zum Beispiel durch die kommunale Wärmeplanung entstehen. Diese Beratung muss durch qualifizierte Energieberater erfolgen.

Was dabei zu beachten ist, sind die stufenweisen Anhebungen für den Einsatz von Erneuerbaren Energien für Bestandsheizungen. Dies beginnt ab 2029. So müssen fossile Heizungen, die in der Übergangsphase zwischen dem 1. Januar 2024 und Ende Juni 2026 beziehungsweise Ende Juni 2028 installiert wurden, ab dem 1. Januar 2029 mindestens 15 Prozent Erneuerbare Energien einsetzen. Ab dem 1. Januar 2035 steigt dieser Anteil auf 30 Prozent und ab dem 1. Januar 2040 sind es mindestens 60 Prozent. Dies ist bei Gasheizungen auch durch den Einsatz von Biomethan, Biogas oder grünem Wasserstoff möglich. Ein generelles Verbot für Heizungsanlagen mit fossilen Energieträgern greift erst ab dem 1. Januar 2045.

Das Gebäudeenergiegesetz novelliert außerdem die Regelung für Dächer sowie die oberste Geschossdecke. Damit sind Decken gemeint, die entweder an den Außenbereich oder ein unbeheiztes Dachgeschoss wie den Dachboden grenzen. Hier besteht nun eine grundsätzliche Pflicht zur Dämmung. Ausnahmen gibt es nur, wenn die bestehende Wärmedämmung die Regeln nach der DIN 4108-2 erfüllt oder wenn das Haus für weniger als vier Monate im Jahr auf mehr als 19 Grad Celsius geheizt wird. Ansonsten gelten die Anforderungen für den Mindestwärmeschutz nach dem Gesetz. Wir haben die passenden Dämmmaterialien, die die Anforderungen nach dem GEG erfüllen, im Sortiment.

Zudem gibt es im GEG den Paragrafen 46, der besagt, dass die energetische Qualität eines Gebäudes nicht verschlechtert werden darf. Wichtig ist, die ausgeführten Arbeiten über eine Unternehmererklärung zu bestätigen. Diese benötigt der Wohnungseigentümer für den Nachweis gegenüber den Behörden, dass die Arbeiten entsprechend den Regeln des Gebäudeenergiegesetzes ausgeführt wurden.

Die 10-Prozent-Regel bei Sanierungsmaßnahmen

Mit der 10-Prozent-Regel verpflichtet das Gesetz Eigentümer, die eine Teilerneuerung durchführen, unter Umständen zu einer vollständigen energetischen Sanierung. Die zehn Prozent beziehen sich jeweils auf ein einzelnes Bauteil. Als Bauteil gelten die Fassade in ihrer Gesamtheit, die Fenster, das Dach oder auch Dämmungen.

Findet eine Erneuerung von mindestens zehn Prozent eines Bauteils statt, dann schreibt das Gesetz vor, dass das gesamte Bauteil erneuert und die Mindeststandards des GEG erfüllen muss. Beim Beispiel der Fassade bedeutet das, wenn auf einer Fläche von mehr als zehn Prozent der Putz entfernt und erneuert wird, gilt dies als Sanierungsmaßnahme. Ein neuer Anstrich hingegen ist keine Sanierungsmaßnahme und löst auch keine Sanierungspflicht aus.

Bei Fenstern gilt, dass der Austausch ebenfalls eine Pflicht zur energetischen Sanierung auslöst. Dies betrifft in diesem Fall jedoch nur exakt das Fenster, das ausgetauscht wird. Das Fenster muss nach dem Austausch jedoch die Anforderungen des GEG erfüllen. Dies gilt auch, wenn nur die Scheibe ersetzt wird, beispielsweise bei einem Bruch des Glases.

Das Gebäudeenergiegesetz legt für alle Bauteile Mindeststandard fest, die nach der Sanierung erreicht werden müssen. Dieser Standard wird durch den U-Wert, den Wärmedurchgangskoeffizienten, festgelegt, und beträgt für die einzelnen Bauteile:

Außenwand: 0,24 W/(m²K)
Fenster: 1,30 W/(m²K)
Fenster im Dach: 1,40 W/(m²K)
Oberste Geschossdecke sowie Wände, die gegen unbeheizten Dachraum angrenzen: 0,24 W/(m²K)
Dachflächen mit Abdichtung: 0,20 W/(m²K)
Decken und Wände, die an unbeheizten Kellerräumen oder dem Erdreich anliegen: 0,30 W/(m²K)

Wird bei einer Sanierung die 10-Prozent-Regel ignoriert oder nicht erfüllt, dann drohen Bußgelder von bis zu 50.000 Euro. Die Regel greift unabhängig davon, ob ein Handwerksbetrieb die Arbeiten ausführt oder ob der Hausbesitzer eigenständig tätig wird.

Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel – wer ist betroffen?

Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus erwirbt, ist ebenfalls von den Sanierungspflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz betroffen. Somit müssen eventuell sofort Maßnahmen eingeleitet werden, wenn das Haus zum Kaufzeitpunkt nicht den Standards entspricht. Der Gesetzgeber setzt hier eine Frist von zwei Jahren fest. Innerhalb dieser Zeit muss das Haus die energetischen Mindestanforderungen erfüllen, ansonsten drohen Strafen von bis zu 50.000 Euro. Ausgenommen von den Regelungen des GEG sind nur Hausbesitzer, die ihre Immobilie vor dem 1. Februar 2002 erworben haben und diese ununterbrochen selbst bewohnt haben.

Was bedeutet das „Fit for 55-Package“ der Europäischen Union?

Im Rahmen des „European Green Deal“ hat die Europäische Kommission im Dezember 2021 weitreichende Regeln bezüglich der Energieeffizienz von privaten Wohnungen beschlossen. Das Ziel ist es, dass bis zum Jahr 2050 alle Gebäude in der Europäischen Union klimaneutral sind. Dafür gibt das „Fit for 55-Package“ mehrere Etappen vor. Die erste dieser Stufen greift bereits 2030.

Während das Gebäudeenergiegesetz nur Sanierungspflichten für Heizungsanlagen und die Dachdämmung vorschreibt, geht das „Fit for 55-Package“deutlich weiter. Die neuen Gebäuderichtlinien sehen vor, dass Bestandsgebäude, die besonders ineffizient mit Energie umgehen, zu einer energetischen Sanierung verpflichtet werden. Laut dem Vorschlag der EU-Kommission sollen diese Regeln europaweit in nationale Gesetze umgewandelt werden.

Ausschlaggebend für die Bewertung ist die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden. Die Klassifizierung erfolgt mit dem Energy Performance Certificate (EPC). In Deutschland ist der Energieausweis aktuell das Äquivalent, eine EU-weite Standardisierung soll jedoch folgen. Diese teilt die Häuser in Klassen von A bis G ein. Im ersten Schritt sollen Gebäude der Klasse G verpflichtet werden, bis 2030 mindestens die Stufe F zu erreichen. 2033 greift die nächste Stufe und alle Wohnhäuser in der EU müssten mindestens die Effizienzklasse E nachweisen.

Diese Ziele sollen mit verschiedenen Umbaumaßnahmen erreicht werden. Die EU-Kommission schlägt unter anderem vor, dass bis 2040 europaweit fossile Energieträger wie Gas, Kohle oder Öl für die Wärmeerzeugung in Zentralheizungen verboten werden. Eine Steigerung der Effizienzklasse bei Bestandsgebäuden lässt sich beispielsweise durch eine Wärmedämmung der Fassade, eine Erneuerung des Daches oder einen Austausch der Fenster erreichen.

Wird das „Fit for 55-Package“ in der EU und somit auch in Deutschland verbindlich, kommt eine Sanierungswelle auf das Handwerk zu. Schätzungen zufolge währen etwa 15 Prozent der deutschen Wohnungen in der ersten Welle bis 2030 von einer solchen Sanierungspflicht betroffen.